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Vorlage - 140/2018  

Betreff: Bebauungsplan Nr. 14/05 "Ferienhaussiedlung II" im Gemeindeteil Resse;
Neuaufstellung als Bebauungsplan Nr. 14/13 "Drosselstieg"
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Federführend:5.2 Team Bauplanung, Bauaufsicht   
Beratungsfolge:
Ortsrat Resse Anhörung
01.10.2018 
10. öffentliche Sitzung des Ortsrates Resse ungeändert beschlossen   
Ausschuss für Planen, Bauen und Umweltschutz Vorberatung
25.10.2018 
12. öffentliche Sitzung des Ausschusses für Planen, Bauen und Umweltschutz ungeändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss Entscheidung
Anlagen:
Ferienhaussiedlung Resse_Übersichtsplan  
05-FerienhaussiedlungII  

  1. Beschlussvorschlag:

 

Der Bebauungsplan Nr. 14/04 „Ferienhaussiedlung II“ im Gemeindeteil Resse wird durch die Neuaufstellung des Bebauungsplanes Nr. 14/13 „Drosselstieg“ aufgehoben.

Ziel der Neuaufstellung ist die Änderung der zulässigen Art der baulichen Nutzung in ein „Allgemeines Wohngebiet“ unter Wahrung der Interessen des „Tennisclub Resse e.V.“ und die Anpassung des Maßes der baulichen Nutzung.

 


II. Sachverhalt:

 

Teil der Ortschaft Resse ist ein in der westlichen Gemarkung in den 1950iger und 1960iger Jahren entstandenes Siedlungsgebiet. Dieser Siedlungsbereich stand zunächst ausschließlich für Wochenend- und Feriennutzungen zur Verfügung. In den letzten Jahrzehnten hat sind der Bereich aber zunehmend zu einem „Dauerwohngebiet“ entwickelt.
Während der westlich gelegene Teil dieser Siedlung, für den es keine verbindliche planungsrechtliche Festsetzung gibt, als „Im Zusammenhang bebauter Ortsteil“ nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) beurteilt wird, besteht für den weiter östlich gelegenen Teilbereich ein rechtskräftiger Bebauungsplan. Zulässig sind hier ausschließlich Ferien- bzw. Wochenendhäuser und eine Tennissportanlage. 
Um das seit langem ausgeübte dauerhafte Wohnen zu legalisieren, aber auch den Tennisclub in seinem Bestand und in seinen Entwicklungsmöglichkeiten nicht zu gefährden, soll ein Weg gefunden werden, beide Nutzungen in rechtlich abzusichern. Problematisch hierbei ist, dass nach dem Grundsatz der räumlichen Trennung von emittierenden Nutzung und lärmempfindlichen Nutzungen ein unmittelbares Nebeneinander von Tennissport und Wohnen grundsätzlich vermieden werden sollte.

Hierzu wurden seit Sommer 2017 mehrere Lösungsansätze untersucht. Letztlich wurde durch das  Planungsbüro Reinold aus Rinteln eine externe Bewertung der rechtlichen Einordnung vorgenommen.
Aus eigener rechtlicher Einschätzungen,  der planungsrechtlichen Beurteilung des Büros Reinold und einer immissionsrechtlichen Bewertung durch das Büro AMT ergibt sich folgendes Bild:

  1. Bestandssituation
    Die sich widersprechenden Nutzungen Wochenendwohnen und Tennissport sind bereits seit Rechtskraft des Bebauungsplanes „Ferienhaussiedlung II“ (Rechtskraft: 07.05.1968) als Konfliktsituation zu werten. Die Störungsempfindlichkeit eines „Wochenendwohnens“ entspricht der eines „Reinen Wohngebiets“ (Fickert/Fieseler, Kommentar zur Baunutzungsverordnung, 12. Auflage, § 10 RdNr. 4a).  Das führt dazu, dass der Tennisclub auch bei einer unveränderten Bauleitplanung von Abwehransprüchen der benachbarten Grundstückseigentümer bei einem zunehmenden Spielbetrieb ausgehen muss.
    (Dass sich Grundstückseigentümer heute entgegen der Planfestsetzung die Wochenendhäuser zum Dauerwohnen nutzen, ist ein bauordnungsrechtliches Problem. An der planungsrechtlichen Beurteilung ändert dies nichts.)
  2. Immissionsverhalten des Tennisclubs
    Eigentümer im Wochenendbereich haben bei der Ingenieurgesellschaft AMT, Isernhagen, eine schalltechnische Beurteilung des Tennisbetriebes eingeholt.
    Das Gutachten vom 25.08.2017 bestätigt im Ergebnis, dass die Immissionsrichtwerte, gemessen an den zulässigen Werten eines Reinen Wohngebiets, vor den Häusern zum Teil deutlich überschritten werden.
  3. Planungsrechtliche Möglichkeiten
    Das Planungsbüro Reinhold hat in einer planungsrechtlichen Beurteilung (liegt derzeit aber nur im Entwurf vor) die Möglichkeiten einer Konfliktlösung untersucht. Die Empfehlungen gehen in die Richtung, den bestehenden Bebauungsplan „Ferienhaussiedlung II“ aufzuheben und diesen durch einen neuen Bebauungsplan „Drosselstieg (?)“ zu ersetzen.
    Der alternative Lösungsansatz den bestehenden Bebauungsplan ersatzlos aufzuheben ist m. E. nicht zielführend, weil das Grundproblem des Lärmkonflikts damit nicht gelöst würde. Im Rahmen von Baugenehmigungen müsste jeweils im Einzelfall durch die Bauaufsicht, ggf. unter Hinzuziehung gutachterlicher Stellungnahmen, geprüft werden, ob die Baugenehmigung/Nutzungsänderung für ein Wohnhaus unter Beachtung der tatsächlichen Lärmbelastung genehmigungsfähig ist. Eine Rechtsicherheit würde weder für den Tennisclub noch für die Grundstückseigentümer eintreten.
    Für die Neuaufstellung eines Bebauungsplanes mit den Festsetzungen „Allgemeines Wohngebiet/Sportanlage -Tennisclub“ spricht ganz generell, dass im Rahmen der planbedingten Abwägung ein Interessenausgleich zwischen den (rechtlichen) Konfliktparteien erzielt wird, der mit Rechtskraft des Planes für alle Beteiligten Sicherheit schafft.
    Es wird davon ausgegangen, dass die von den Gutachtern des Büros AMT festgestellte Überschreitung des Immissionsrichtwertes einer gerechten Abwägung zugänglich ist.

Hierfür sprechen folgende Umstände:
Der Bebauungsplan „Ferienhaussiedlung II“ hat die Konfliktsituation (sicherlich unbeabsichtigt) erst ermöglicht. Unter Umständen hat der damalige Rat der Gemeinde Resse diesen auch zielgerichtet herbeigeführt, in der aus heutiger Sicht nicht rechtskonformen Annahme, dass Tennissport und Freizeitwohnen eine sich ergänzende Symbiose bilden werden. Das tatsächlich vorhandene „friedliche“ Neben- und Miteinander der beiden konkurrierenden Nutzungen bestätigt diese Sichtweise ja auch.
Die Immissionswerte stellen Richtwerte dar, die in einem vertretbaren Umfang auch überschritten werden dürfen. Die absolute Grenze stellt der Eintritt einer  Gesundheitsgefährdung dar, die aber durch die von AMT errechneten Werte nicht erreicht wird. Anführen kann man hier (wie AMT) die Immissionsrichtwerte in einem „Dorf- oder Mischgebiet“, das eine gleichberechtigte Zulässigkeit von Wohnen und nicht –wesentlich störendem Gewerbe mit einem Richtwert von 60 dB/A bzw. 55 dB/A in Ruhezeiten bietet.
Bei einem Wohnhaus wird allerdings auch der Dorf- oder Mischgebietswert in Ruhezeiten um 2 dB/A überschritten. Deshalb wäre im Planverfahren zu klären, ob eine ergänzende Festsetzung für Schallschutzmaßnahmen gegenüber diesem Grundstück oder auf dem betroffenen Grundstück eingeführt werden müssen.

  1. Resümee
    Es wird vorgeschlagen, den bestehenden Bebauungsplan „Ferienhaussiedlung II“ durch die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes „Drosselstieg“ aufzuheben. Der neue Bebauungsplan würde in der Art der baulichen Nutzung ein „Allgemeines Wohngebiet“  und eine „private Grünfläche – Zweckbestimmung: Tennissportanlage“ festsetzen.
    Der reduzierte Ruheanspruch des allgemeinen Wohngebiets an dieser Stelle würde sich für ein Baugenehmigungsverfahren aus dem Abwägungsprozess ergeben. Das Maß der baulichen Nutzung sollte sich wegen der Erschließungssituation (Kleinkläranlagen, private Erschließungsanlage) auf eine Grundflächenzahl von max. 0,2 bei eingeschossiger Bebauung beschränken. Die Baugrenzen könnten unverändert bleiben.

 

 


Anlagen:

  1. Ferienhaussiedlung Resse - Übersichtsplan
  2. Ferienhaussiedlung II - Bebauungsplan aus 1968

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 3 1 Ferienhaussiedlung Resse_Übersichtsplan (164 KB)      
Anlage 1 2 05-FerienhaussiedlungII (2799 KB)      

finanzielle Auswirkungen:

 

keine

 

Ergebnishaushalt

 

Finanzhaushalt

Kosten

Zuschüsse

Gemeindeanteil

Produktkonto

 

Haushaltsansatz

noch verfügbar

Folgekosten

jährlich:

 

keine